Малоэтажная жилая застройка определение

Содержание статьи

Что такое малоэтажная жилая застройка?

Не всем людям уютно жить в многоэтажных домах крупных конгломератов. Такой же привычный городской комфорт, но с загородным спокойствием может обеспечить малоэтажная жилая застройка.

Этот вид недвижимости приобретает все больше популярности. И связано это не только с микроклиматом, но и с обеспечением доступными и качественными коммунальными услугами.

В малоэтажном жилье должны существовать особые подходы в системе управления, но действующие нормативные акты не совсем адаптированы к такому виду застройки.

В этой статье описаны основные вопросы по правовому регулированию малоэтажной жилой застройки, назначению земли, на которой она расположена, особенностям эксплуатации, ее преимуществам и недостаткам, а также перспективам развития в России.

Правовые аспекты

Четкая регламентация определения «малоэтажная жилая застройка» в российском законодательстве отсутствует. Но в части 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертизы проектной документации.

Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.

В СНИП по градостроительству и планировке населенных пунктов обозначены следующие категории объектов недвижимости:

  • многоэтажные жилые дома;
  • индивидуальные жилые сооружения;
  • жилые строения средней этажности;
  • жилые дома малой этажности.

Еще в этом документе описана процедура получения документов на разрешения проведения строительных работ на индивидуальном жилищном объекте.

Малоэтажная жилая застройка — это сколько этажей

Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.

Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков, особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что не запрещено, то разрешено».

Из-за подобных неясностей территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры.

Особенности эксплуатации

После завершения всех строительных работ, в ходе эксплуатации здания, также возникают сложности. Управляющим компаниям не хватает проработанности нормативно-правовой базы.

В малоэтажных жилых застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления, водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных установок.

Это сложное техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания. Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие компании.

Решением организационных вопросов в малоэтажных жилых застройках могут заниматься управляющие компании и некоммерческие объединения жильцов — жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья.

В категорию малоэтажного жилищного строительства относятся следующие виды сооружений:

  • одноквартирный жилой дом высотой до 3-х этажей;
  • особняк;
  • блокированный жилой дом;
  • апартаменты;
  • коттедж;
  • резиденция;
  • вилла;
  • дуплекс;
  • таунхаус.

Назначение и использование земельного участка

Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.

Градостроительным регламентом определены основные правила землепользования:

  • назначение земли у малоэтажной жилой застройки может быть определено для ведения личного подсобного хозяйства;
  • на участке разрешено размещать гаражи, другие подсобные сооружения, сады и огороды;
  • земля под блокированную застройку подходит под строительство жилого дома высотой до 3-х этажей, предназначенного для постоянного проживания, но не разделенного на квартиры. У объекта может быть общая стена с соседними жилыми строениями, но общее количество сблокированных домов не может превышать 10;
  • на земельном участке под малоэтажную жилую застройку может находиться передвижное жилье (кемпинг, палаточный городок, вагончик, прицеп), которое может подключаться к инженерным коммуникациям, проходящим по этой территории.
  • Нормативы для объектов малоэтажного строительства

    СНиП регулирует расстояния между соседними домами и постройками, инженерными сетями. Виды нормативных отступов делятся на следующие категории:

    • санитарные;
    • градостроительные;
    • экологические;
    • противопожарные.

    Расстояния между зонами малоэтажной жилой застройки определяются в границах отведенного земельного участка и за его пределами.

    Классификация малоэтажных жилых застроек

    Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:

  • месторасположение (городские застройки высокой плотности, отдельно стоящие жилые дома с участком до 0,15 га в городской черте или ближайшем пригороде, загородные дома с такой же площадью земельного надела);
  • уровень качества жизни (элитные, бизнес и средний класс, эконом-варианты);
  • периодичность проживания (капитальные, сезонные);
  • размеры и наличие участка (дома с садом, огородом, хозпостройками, гаражом, но не более половины всей площади земли, постройки с приквартирным участком, сооружения без участка);
  • количество этажей (что значит 1- , 2- , 3-этажные);
  • конструктивное решение (деревянные, панельные, монолитные, кирпичные, блочные, комбинированные);
  • наличие нежилой площади (с подвалом, мансардой, верандой);
  • наличие дополнительных помещений (гараж, летняя кухня, прачечная, зимний сад, сауна).
  • Для оформления разрешения на сооружение объекта малоэтажной застройки необходимо иметь участок с видом целевого использования поселение и ВРИ в соответствии с типом проекта дома.

    Преимущества и недостатки малоэтажных сооружений

    Эта категория недвижимости сегодня развивается стремительными темпами, поэтому ее доля в общем объеме строительства постоянно растет.

    Это связано со многочисленными преимуществами малоэтажных домов:

  • требуется минимум согласований проекта;
  • низкая плотность населения на 1 кв. м;
  • высокие темпы строительства;
  • возможность возведения по индивидуальным проектам;
  • экологичность;
  • низкая себестоимость жилья;
  • минимум затрат на организацию детских площадок, зон отдыха и стоянок;
  • автономность инфраструктуры;
  • комфортность проживания;
  • эстетичность и удобство эксплуатации;
  • сниженная нагрузка на прилегающие автодороги.
  • Имеются у объектов этой категории жилья и некоторые недостатки:

    • высокая стоимость земли под строительство и подключения коммуникаций;
    • сложности в оформлении участка.

    Малоэтажное жилье в России

    Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России? В 2020 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.

    В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.

    Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.

    Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.

    Ипотека на малоэтажное жилье

    Ипотечные займы на рынке «малоэтажки» распространены не так активно, как среди городского жилья. Главное отличие в получение кредита заключается в размере первоначального взноса, который достигает 40-50 %.

    Кредиты на объекты малоэтажного строительства предлагают многие банки, среди которых Сбербанк, Альфа-Банк, Газпромбанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, банк «УралСиб», банк «Возрождение» и другие.

    Заключение

    Будущее у малоэтажного сегмента в России есть. Его приоритетный статус поддерживается экономикой страны и программно-целевыми методами.

    К 2020 году в рамках модернизации экономики планируется увеличить ввод жилья до 120 млн. м. кв. в год. При сохранении действующей структуры жилищного строительства выполнить эту задачу сложно.

    И в этом плане малоэтажная жилая застройка имеет существенные преимущества:

    • формируется благоприятная жилая среда;
    • технологический цикл возведения здания занимает мало времени;
    • высокое качество строительства;
    • приемлемая стоимость.

    В сравнении с многоэтажным проектом малоэтажная застройка является более комфортной и здоровой, гармонирует с окружающей средой и экономит ресурсы.

    3 основных вида малоэтажной застройки

    Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

    Что такое застройка жилая малоэтажная?

    В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

    Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

    1. Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
    2. Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:
    • использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
    • уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
    • снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.

    Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

    • состоят из блоков;
    • в каждом блоке живет одна семья;
    • каждый блок имеет свой выход;
    • блоки соединены общими стенами;
    • в общих стенах нет проемов;
    • каждый блок имеет отдельный выход.

    Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.

    1. Малоэтажные многоквартирные дома:
    • состоят из одного или нескольких подъездов;
    • каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
    • число подъездов в доме не превышает четырех;
    • число этажей – от одного до трех.

    Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

    К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.

    Категории земель. Виды разрешенного использования

    Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

    Читайте также:  Как работает кодовый замок на чемодане

    Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

    До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

    Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 «малоэтажная многоквартирная застройка».

    Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:

    1. Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:
    • возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
    • обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
    • располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.
    1. Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
    2. Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
    3. Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:
    • размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
    • выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
    • возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
    • располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
    • создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

    На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

    Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.

    Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

    Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:

    • минимум согласований проекта;
    • высокая скорость постройки;
    • низкая себестоимость жилья;
    • экологичность;
    • низкая плотность населения на квадратный км;
    • меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
    • низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
    • комфортность проживания.

    К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.

    Есть у малоэтажного строительства и недостатки:

    1. Дороговизна земли под строительство.
    2. Сложность оформления земельного участка.
    3. Высокая стоимость подключения коммуникаций.

    Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» — высокая цена земельного участка.

    Проектирование

    Проектирование малоэтажных жилых домов:

    • индивидуальных,
    • многоквартирных до 3 этажей;
    • блокированных.

    Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

    При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

    Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: понятие объекта строительства

    Продолжение статьи, опубликованной в выпуске № 386 от 14 ноября. В этой части читайте: что понимается под объектом индивидуального и малоэтажного жилищного строительства – вопрос, требующий четкого ответа, если вы хотите выделить в натуре свою долю в виде индивидуально-определенного объекта недвижимости в целях регистрации индивидуального права на него.

    Источник: Фролов В.Н.

    Опубликовано: 25.02.2014 в 10:57

    В предыдущей статье мы сделали попытку разобраться с такими понятиями как «индивидуальное жилищное строительство» и «малоэтажное жилищное строительство». Установили сходство и различие между этими видами строительства. Пришли к выводу, что индивидуальное жилищное строительство рассматривается как разновидность малоэтажного жилищного строительства.
    Мы также задались вопросом: что понимается под объектом индивидуального и малоэтажного жилищного строительства? Имеются ли между ними различия?

    Вопрос не праздный, если вы хотите выделить в натуре свою долю в виде индивидуально-определенного объекта недвижимости в целях регистрации индивидуального права на него.

    И здесь мы вновь сталкиваемся с проблемой: понятия недвижимости (здание, помещение, квартира, индивидуальный жилой блок) в разных отраслях права имеют либо различный смысл, либо используется одна из черт (признаков) исходного понятия отрасли.

    Попробуем разобраться, как же объекты малоэтажного и индивидуального жилищного строительства определяются в нормативных и нормативно-технических документах. Какой правовой и практический смысл можно установить в понятиях «объект малоэтажного жилищного строительства» и «объект индивидуального жилищного строительства».

    Когда говорят об индивидуальном жилищном строительстве, обычно подразумевается строительство одно – двухэтажного жилого дома. Вторым или третьим этажом такого дома, как правило, рассматривается мансардный этаж.
    И действительно, к малоэтажным домам Градостроительный кодекс РФ относит дома с количеством этажей не более трех. Отсюда как бы следует, что в зоне застройки индивидуальными домами должен быть тип домов, о котором говорилось выше.

    В то же время нормативно-техническими документами предусматривается также строительство одно-, двух- и трехэтажных жилых домов блокированной застройки. Для них характерно наличие нескольких жилых блоков, количество которых не превышает десяти, и каждый жилой блок имеет одну или несколько общих стен без проемов с соседними блоками. Такой блокированный дом расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Необходимо заметить, что в ряде разъясняющих документов Минэкономразвития РФ указывает, что определение индивидуального дома в Градостроительном кодексе РФ носить условный характер, относится не к процессу строительства, а к процессам проектирования и экспертизы. Отсюда делается вывод, что ограничение индивидуального жилого дома тремя этажами градостроительным законодательством не предусмотрено. Дом может быть выше трех этажей.
    И все же, если представить себе трехэтажный блокированный жилой дом с отдельными квартирами, то он вполне «потянет» под определение многоквартирного жилого дома.

    В целом нормативно-техническими документами блокированные жилые дома отнесены к многоквартирным.
    Вместе с тем, градостроительное законодательство устанавливает кое-какие особые критерии, по которым блокированные жилые дома можно разграничить с многоэтажными домами.

    Многоэтажные дома состоят из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четырех. В каждой жилой секции находится несколько квартир и помещения общего пользования. Каждая жилая секция имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

    Блокированный дом, жилой блок, жилая секция, блок-секция … Вот, мы уже и запутались. Попробуй по таким специфическим критериям отличить блокированный дом от индивидуального, малоэтажного или многоэтажного дома. Как видим, если исходить из такого критерия как «этажность», то нельзя разобраться в указанных понятиях.

    Удивительно, но в градостроительном законодательстве существует еще один критерий – это предназначение жилого дома в зависимости от количества проживающих в нем родственников, охватываемым понятием «семья». Действительно, этот термин широко используется в законодательстве, но он более имеет социологический, а не правовой характер. В семейном, гражданском, трудовом и других отраслях права в него вкладывается разный смысл.

    В юридическом смысле в семейном праве семья определяется кругом лиц, связанных личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, вытекающими из брака, родства, усыновления или иной формы принятия детей в семью на воспитание. Но в градостроительном законодательстве ему, видимо, придан «статистический» смысл, а именно, для какого количестве семей предназначен жилой дом.

    С учетом данного критерия, если жилой дом не содержит некоторое число жилых блоков или в целом представляет один блок и предназначен для проживания одной семьи, то его можно отнести к объектам индивидуального жилищного строительства. Если тот же самый блокированный дом состоит из нескольких жилых блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной самостоятельной семьи, то его можно отнести ….? Как видите, с таким критерием мы зашли в тупик.

    Попытаемся найти ответы на такие вопросы в строительных нормах и правилах или сводах правил.
    Некоторую ясность в терминологию и классификацию жилых домов пытался внести еще в 2001 – 2003 годах Госстрой России. Постановлениями Госстроя РФ от 22.03 2001 г. № 35 и от 23.06.2003 г. № 109 были приняты и введены в действие СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
    Из названия этих документов видно, что в жилищном строительстве подразделяют здания для жилья на одноквартирные и многоквартирные.
    По СНиП 31-01-2003 блокированные жилые дома относятся к многоквартирным жилым зданиям наравне с жилыми зданиями секционного, галерейного и коридорного типа. Характерным признаком таких зданий является наличие жилых секций (квартир), которые имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор, и отделены от других частей здания глухой стеной. В здании секционного типа выходы имеют место непосредственно на приквартирный земельный участок.

    Необходимо заметить, что нормы и правила СНиП 31-01-2003 не распространяются на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками.

    Отсюда следуют важные выводы: для многоквартирного дома характерными признаками является (1) расположение помещений (жилых и нежилых) друг над другом и (2) эти помещения должны относиться к разным квартирам. Если такие помещения в доме относятся к одной квартире, даже при расположении их друг над другом, то признаки «многоквартирности» отсутствуют.

    Читайте также:  Как настроить прожектор с датчиком движения

    СНиП 31-02-2001 определял блокированный жилой дом как здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. Важным признаком в данном определении является то, что каждая семья, проживающая в квартире, имеет выход на «свой» земельный участок, непосредственно примыкающий к дому, а помещения квартиры, которые принадлежат семье, могут располагаться как непосредственно на первом этаже в одноэтажном доме, так и на последующих этажах – в многоэтажном. Критерий этажности здесь не является определяющим.

    В то же время указанные нормы и правила в отношении блокированных домов устанавливали особенности, в соответствии с которыми блокированный дом мог рассматриваться как одноквартирный дом, и, следовательно, его можно относить к объекту индивидуального жилищного строительства. Нормы СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома.

    Жилой блок, автономный жилой блок, жилая секция, блок-секция … но такие понятия в гражданском и жилищном законодательстве отсутствуют. Более того, они отсутствуют также в нормативных документах технического и кадастрового учета.

    В следующей статье продолжим обсуждение этой проблемы.

    Директор специализированного правового агентства Фролов Вячеслав Николаевич

    Малоэтажная жилая застройка определение

    Уважаемый FiremanDiM!
    Общая ситуация с недостаточно регламентированным и почти нерегулируемым, а точнее говоря, неуправляемым малоэтажным жилищным строительством обеспокоила специалистов с самого начала его бурного развития. Федеральная “норморастерянность” быстро трансформировалась на местах в явный нормативный нигилизм: разрешено все, что не запрещено. Надежды, что ситуация самоотрегулируется в рамках имеющихся общежилищных нормативных документов, не оправдались. Не разрешил ее и несколько лет назад принятый Градостроительный кодекс. После нескольких лет бесплодных ожиданий положение попытался исправить ЦНИИЭПгражданстрой — головной институт по малоэтажному жилищному строительству. Он разработал и с 1 января 2000 г. ввел в действие свод правил “Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства” (СП 30-102-99), а на его основе разработал СП 11-111-99 “Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства”. Однако по ряду причин, прежде всего, из-за своего статуса, СП не могут кардинально решить проблему нормативного дефицита в этой области строительства. Кроме того, полнота этих документов, необходимость одних и обоснованность других положений данных СП заслуживают отдельного рассмотрения. Изначально необходимо понять возможности и “радиус действия” самих СП в Системе нормативных документов в строительстве (СНДС). Дело в том, что, разработав собственную СНДС, явно отличающуюся от общефедеральной (по Закону РФ “О стандартизации”), Госстрой России, похоже, относится к ней с той же мерой почтения. В соответствии со СНиП 10-01-94, регламентирующими СНДС, своды правил (СП) устанавливают рекомендуемые (!) положения в развитие и обеспечение обязательных (!) требований СНиП и ГОСТ. Таких СНиП и ГОСТ по малоэтажным жилым зданиям до сих пор нет, поэтому указанные СП оперируют нормами и правилами для общежилищной сферы. И не их вина, что не всегда это получается корректно, тем более в документах рекомендательного характера. С 1 января 2002 г., два года спустя после принятия СП 30-102-99 и СП 11-111-99, вводятся СНиП 31-02-2001 “Дома жилые одноквартирные”, даже ссылочно не связанные с этими СП. Тем самым ситуация с нормативным обеспечением малоэтажного жилищного строительства не получает системного разрешения, а фактически еще более усугубляется.
    В СП 30-102-99 имеется два определения малоэтажного жилого здания: в п.5.1.1 малоэтажной жилой застройкой считается застройка домами высотой до трех этажей включительно, а в приложении “Термины и определения” — до четырех этажей включительно.
    СНиП 31-02-2001 признаком этажности при определении понятия “дом жилой одноквартирный” не оперируют, но по тексту документа этажность трактуется довольно широко: от двух этажей (п.п.6.3 и 6.7) до четырех этажей и выше (п.6.18). Дефицитность классификационного аппарата, как видим, явно деформирует объект нормирования.
    А как вы, уважаемый FiremanDiM после вашего высказывания по малоэтажности отнесетесь к классификации изложенной законодателем в ч.2 ст.35 Градостроительного кодекса РФ, про малоэтажные, среднеэтажные и многоэтажные жилые дома. Но самый кайф это п.5 ч.2 ст.35 который трактует, что есть еще иные виды кроме уже перечисленных.
    Да, FiremanDiM – полный бардакс.

    Один из них (в запасе) ® [21.03.2011 11:15:35]
    Многоэтажное или малоэтажное – это понятие относительное, то есть относительно чего считать здание мало или много этажным.
    В большинстве норм МНОГОЭТАЖНОЕ ЗДАНИЕ – это здание с числом этажей 2 и более.
    И только в ФЗ-123 и СНиП 2.07.01-89 МАЛОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКОЙ считается застройка до 3 этажей включительно.
    Поэтому Вам ув.Aleksei_gpn ® нужно использовать данные определения исходя из конкретной необходимости.

    Уважаемый Один из них (в запасе)! Есть такой анекдот про относительность: Скажите, правда, что у Кутузова не было одного глаза? Ответ: Неправда, был у него один глаз!
    Так вот, смею предположить, что считать этажность надо относительно количества этажей! И все, тут! По логике должно получиться следующее: все что больше одноэтажного – является многоэтажным! Предложите другой вариант, если захотите (сможете).
    Дорогой вы наш Один из них (в запасе). Чему вот вы учите теперь молодежь нашу высказываясь, что «нужно использовать данные определения исходя из конкретной необходимости». При чем тут эти «данные определения» с вашей приставкой ЖИЛЫЕ? «Конкретная необходимость» у парня в многоэтажности именно ЗДАНИЯ наверное возникла при подготовке Акта проверки (пардон, возможно вы смели предположить, что он (офицер ГПН) просто мимолетно задался этим немного странным вопросом в момент исполнения (за федеральные зарплатные средства) вечно продолжающейся профилактической операции «Жилище», т.е. вручая листовку хозяину 3-х этажного особняка местному олигарху Васечкину). Перестаньте учить его плохому, по крайней мере не запутайте! Философствуйте, пожалуйста, на заваленке в перерыве между семечек (шутка, юмор, Винокур)!
    Теперь про нормотворческие продукты. Что значит это ваше «в большинстве норм МНОГОЭТАЖНОЕ ЗДАНИЕ – это здание с числом этажей 2 и более». Дайте ссылку. Он его и просил – это большинство.

    Aleksei_gpn ® [20.03.2011 16:48:10]
    Уважаемые коллеги, есть у кого нормативный документ определяющий эти термины.
    Многоэтажное здание нашел ( СНиП Отопление и вентиляция) но что то считать 2-х этажное здание многоэтажным странно, тем более что есть термин малоэтажное здание ( до 3-х этажей). Прошу помощи
    Aleksei_gpn ® [21.03.2011 16:37:18]
    Этот термин мне нужен что бы разобраться что в ППБ для образовательных учреждений имелось в виду под словом многоэтажное здание, ( п. 2.1.6 ППБ 101-89). Т.к одна школа исходя из этого документа злостная нарушительница ПБ)) т.к проектом запроектированы начальные классы на третьем этаже!

    Для Aleksei_gpn ®
    Уважаемый коллега (т.к. по вашему имени вижу вы еще в ГПН, ну, или как угодно, может в ОНД)! Исходя из выше написанного мною, имею честь попытку пояснить следующее:
    Так как, п. 2.1.6 ППБ 101-89 гласит: «В многоэтажных зданиях детских учреждений группы (классы) детей младших возрастов следует размещать не выше второго этажа» и выбор у тебя и проектировщиков не большой (это 1-й и 2-й этажи), у тебя похоже просто «спортивный» интерес. Тогда смею предположить, что, к какому возрасту относятся указанные группы людей ты знаешь? В противном случае ты меня просто пугаешь!
    «На затравку» тебе статейку из «Большой советской энциклопедии» (http://slovari.yandex.ru/

    книги/БСЭ/. ).
    Лично я полностью согласен с разработчиками этого нормативного документа (ППБ 101-89), т.к. и в страшном сне не хотелось бы увидеть как эвакуируются маленькие дети с третьего этажа вместе со старшеклассниками. И вам не советую.
    P.S. Открою вам большой секрет – да она (как бы школа, но лучше бы звучало юридическое лицо) злостная нарушительница! Как и все сейчас, при существующей палочной системе!
    А, нормативное упоминания про многоэтажное здание можно увидеть в п.3.10 СП 7.13130.2009 в отношении объектов построенных после вступления в силу ФЗ от 22.07.2008г. №123-ФЗ и построенных до его вступления в Приложении А СНиП 41-01-2003. ВСЕ. Вот такая федеральная “норморастерянность”.
    Смело ссылайся на ППБ 101-89 и не залезай «вглубь процесса», как говаривал Михаил Сергеевич Г.
    Удачи дорогой Aleksei_gpn! Изучай нормативку и ты найдешь еше много интересного и не предсказуемого!

    [22.03.2011 12:48:19]Алкоголик из Москвы ® если Вам трудно было понять смысл моего предыдущего поста, то я попытаюсь Вам дать некоторые пояснения.
    Разберём мой пост по предложениям.

    Многоэтажное или малоэтажное – это понятие относительное, то есть относительно чего считать здание мало или много этажным.

    В большинстве норм МНОГОЭТАЖНОЕ ЗДАНИЕ – это здание с числом этажей 2 и более.

    И только в ФЗ-123 и СНиП 2.07.01-89 МАЛОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКОЙ считается застройка до 3 этажей включительно.

    Поэтому Вам ув.Aleksei_gpn ® нужно использовать данные определения исходя из конкретной необходимости.

    –Конец цитаты——
    И здесь всё должно быть понятно. Если Вы рассматриваете вопросы градостроительства (разрывы, подъезды)причём для жилой застройки, то должны понимать, что под определением малоэтажная застройка подразумевается застройка зданиями до 3-х этажей включительно. А, если у Вас вопрос возник по поводу удаления дыма из здания, то Вам необходимо смотреть те нормы, и те определения, в которых они прописаны.
    А, если рассматривать наш вопрос, т.е. вопрос размещения младших классов в детских учреждениях, то и выполнять нужно так, как в нормах прописано. И незаморачиваться. Наверное нормотворцы не глупее Вас. И с чем позвольте Вас спросить ув.Алкоголик из Москвы ® Вы не согласны или что Вам не понятно в моём посте?
    Помоему, кратко, ёмко и всё понятно.

    [22.03.2011 18:16:53]Во первых всем спасибо!
    “Один из них (в запасе) ®”, Вы говорите что нужно выполнять так как в нормах написано, а вот СНиП 2.08.02-89*, а именно пункт 1.24 смело разрешает размещать младшие классы не выше 4 – го этажа. Вот и приходится думать в какую сторону чаша весов склонится и к какими нормами руководствоваться.

    [22.03.2011 21:32:42]Уважаемый Один из них (в запасе)! Виноват – исправлюсь.

    [23.03.2011 8:59:18]Ув.Aleksei_gpn ®, а скажите мне, какое отношение СНиП 2.08.02-89* имеет к Вашему зданию?

    Читайте также:  Датчик движения для включения света как подключить

    [23.03.2011 16:25:23]Один из них (в запасе) ®, а разве школа это не общественное здание, через меня прошло много проверок управа, округ замечаний не было на ссылку СНиП 2.08.02-89* тем более там в приложении 1 дан перечень
    ПЕРЕЧЕНЬ ОСНОВНЫХ ГРУПП ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ ОБЩЕСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

    1. Здания и помещения учебно-воспитательного назначения

    1.1. Учреждения образования и подготовки кадров.

    1.1.1. Дошкольные образовательные учреждения.

    1.1.2. Общеобразовательные учреждения (школы, гимназии, лицеи, колледжи и т.п.).

    1.1.3. Учреждения профессионального образования (начального, среднего, высшего и последипломного).

    1.2. Внешкольные учреждения (школьников и молодежи).

    1.3. Специализированные учреждения (аэроклубы, автошколы, оборонные учебные заведения и т. п.).

    Технология малоэтажного строительства

    В процессе разработки проектной и сметной документации стоит соблюдать определённые требования и нормативы, которые предъявляются к различным строительным объектам согласно их классификации. Чтобы правильно классифицировать объект, необходимо знать основные понятия и критерии для идентификации здания. В нашей статье мы поговорим про малоэтажное строительство. Мы расскажем, что это такое, какие нормативные документы и СНиП регламентируют такое строительство, а также перечислим основные технологии.

    Понятие малоэтажного строительства

    Сразу стоит отметить, что конкретного определения, что такое «малоэтажное строительство» не существует. С момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ в нём есть лишь несколько позиций, косвенно указывающих на связь с малоэтажной жилищной застройкой:

    1. Так, в СНиП по градостроительству и планировке населённых пунктов в составе жилых зон выделяются следующие категории жилых построек:
    • индивидуальные жилые сооружения;
    • жилые дома малой этажности;
    • жилые постройки средней этажности;
    • многоэтажные жилые дома.
    1. Прохождение архитектурно-строительной экспертизы не требуется для домов с количеством этажей не более трёх.
    2. Также в этом документе описывается процедура получения разрешающих документов на строительство индивидуального жилищного объекта.

    Согласно СНиП и другим нормативным документам к категории малоэтажного жилищного строительства можно отнести следующие виды сооружений:

    • Жилой дом одноквартирный высотой не более 3-х этажей.
    • Блокированный жилой дом.
    • Коттедж.
    • Вилла.
    • Таунхаус.
    • Дуплекс.
    • Резиденция.
    • Апартаменты.
    • Особняк.

    Использование земельного участка

    Строительство малоэтажных домов неразрывно связано с видами разрешённого использования частного земельного участка. Так, данным градостроительным регламентом определены основные правила застройки и землепользования:

    1. На приусадебном участке для ведения подсобного личного хозяйства разрешено размещать жилой дом, пригодный для постоянного проживания, который не может делиться на отдельные квартиры (не многоквартирный) высотой не более трёх этажей. Также на участке разрешено размещать огороды, сады, гаражи и другие подсобные сооружения.
    2. На участках для малоэтажных жилых домов разрешено всё то же самое, что в пункте выше.
    3. Участки для блокированной застройки подходят для возведения жилого дома, который может использоваться для постоянного проживания и не может делиться на квартиры. Высота такой постройки тоже может быть не более трёх этажей. Сооружение имеет общую стену с соседними жилыми постройками. При этом общее число сблокированных домов может быть не более 10-ти.
    4. Под передвижным жильём подразумевается размещение на участке различных сооружений (кемпингов, палаточных городков, вагончиков или прицепов), которые могут использоваться в качестве жилья. Эти сооружения могут подключаться к инженерным коммуникациям, проходящим на данном земельном участке.

    Нормативы

    Согласно СНиП регламентируются основные нормативные разрывы и отступы от соседних построек, инженерных сетей и других градостроительных элементов. Все эти виды нормативных расстояний можно разделить на следующие категории:

    • противопожарные;
    • санитарно-бытовые;
    • экологические;
    • градостроительные (красные линии);
    • строительные (расстояние в сейсмоопасных зонах);
    • санитарно-ветеринарные;
    • отступы от надземных и подземных инженерных коммуникаций.

    При этом все расстояния, которые нормируются при малоэтажной застройке, можно разделить на две категории:

    • разрывы в пределах отведённого земельного участка;
    • нормативные отступы за пределами участка.

    Классификация

    Малоэтажное строительство может классифицироваться по нескольким параметрам. Так, в СНиП вы можете найти деление по следующим признакам:

    1. По месторасположению малоэтажные дома делятся на:
    • Сооружения, расположенные в городе. Это застройка высокой плотности, для которой характерен минимальный придомовой участок и обособленный вход.
    • Постройки в пригороде или городской черте. В эту категорию попадают отдельно стоящие жилые дома с участком не более 0,15 га.
    • Загородные дома. Сюда относятся отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, которые размещаются на участке площадью 0,15 га и больше.
    1. По уровню доходов малоэтажное жильё делится на такие категории:
    • Элитные дома. У таких построек нормируются только нижние пределы площадей помещений.
    • Бизнес и средний класс имеют тот же принцип нормирования площадей, что и у категории выше.
    • Дома эконом класса. Это жильё для муниципального строительства. В нём площади помещения нормируются по верхним пределам.
    1. В зависимости от периодичности проживания выделяют такие виды жилых малоэтажных домов:
    • Капитальные постройки для круглогодичного проживания.
    • Дачи сезонного проживания.
    1. В зависимости от размеров и наличия земельного участка классификация выполняется так:
    • Дома с придомовым участком для разбивки сада, огорода, размещения подсобных построек, гаража. При этом площадь всех сооружённых построек на участке не должна занимать более его половины.
    • Постройки с небольшим участком (приквартирным). В этом случае площадь участка не может превышать половину общей площади жилого дома.
    • Сооружения без земельного участка.

    По количеству этажей дома для круглогодичного проживания могут быть одно-, двух- и трёхэтажными.

    1. В зависимости от конструктивного решения дома бывают из древесины, панельные, монолитные, из штучных материалов (кирпич, блоки), комбинированные. Выбор типа материалов для дома влияет на его долговечность, стоимость, звукоизоляционные и теплотехнические качества, а также эксплуатационные затраты.
    2. В зависимости от качества отделки капитальные дома бывают без отделки, со стандартной или высококачественной отделкой. Дачи обычно строятся с черновой отделкой.
    3. В зависимости от наличия нежилой площади бывают дома с верандой, мансардой, подвалом или без таких площадей. От их наличия зависят строительные затраты и объёмы земляных работ.
    4. На уровень комфортности дома влияет наличие дополнительных помещений – летней кухни, гаража, сауны, зимнего сада, постирочной и т.п.

    Технологии малоэтажного строительства

    Современные технологии строительства малоэтажных домов очень разнообразны и позволяют выбрать каждому застройщику подходящий вариант. Так, для строительства малоэтажных домов подходят следующие технологии:

    • каркасное домостроение;
    • блочные дома из пеноблоков и газобетона;
    • дома из бруса.

    Рассмотрим перечисленные методики подробнее.

    Каркасное домостроение

    С использованием этой технологии вы получите дом в кратчайшие сроки. При этом вы можете использовать одну из двух разновидностей этой технологии:

    • По быстроте сборки дома каркасно-панельной технологии нет равных. Для строительства жилья используются заводские или самодельные сэндвич-панели. Для их дополнительной фиксации применяется каркас из бруса. Технология монтажа дома настолько простая, что вы без труда справитесь самостоятельно. Для изготовления СИП-панели используется листовой древесный материал (обычно ОСП) и утеплитель (пенополистирол).
    • Монтаж сооружения по каркасно-щитовой технологии займёт чуть больше времени, зато себестоимость дома будет ниже, чем при использовании СИП-панелей. Суть метода в том, что на строительной площадке сначала сооружается каркас дома из бруса, затем он обшивается листовым древесным материалом. После установки крыши между стойками каркаса закладывается утеплитель и зашивается ГВЛ, фанерой, ОСП. В конструкции стен обязательно используется ветробарьер и пароизоляционная мембрана.

    Среди плюсов этой технологии стоит отметить следующее:

    1. На возведение стен дома по этой технологии вы потратите значительно меньше денег, чем на строительство дома из кирпича.
    2. Благодаря небольшому весу стен можно заложить облегчённый фундамент, что позволит сэкономить на материалах и объёмах земляных работ.
    3. Благодаря тому, что стены по большей части состоят из утеплителя, такой дом быстро прогревается и отлично сохраняет тепло. Так, стена из СИП-панели толщиной 20 см приравнивается по теплоизоляционным характеристикам к кирпичной кладке толщиной 50 см.
    4. Поскольку стены обладают низкой теплопроводностью, зимой вы можете сэкономить на отоплении.
    5. Не нужно делать длительную технологическую паузу после возведения коробки, ведь дом практически не даёт усадки.
    6. Возведение коробки можно выполнять в любое время года, ведь полностью отсутствуют мокрые процессы.

    Важно: если коробку можно строить и зимой, то фундамент рекомендуется возвести до наступления холодов.

    К недостаткам каркасной технологии можно отнести следующее:

    1. Такой дом обладает высокой герметичностью, поэтому вам придётся обустроить эффективную и недешевую систему приточно-вытяжной вентиляции.
    2. Этот дом сложно назвать экологически чистым жильём. Более того используемые материалы подвержены горению, а пенополистирол выделяет вредные вещества в процессе горения.
    3. Хоть производители СИП-панелей и каркасных домов и уверяют, что постройка очень прочная и может прослужить до 75 лет, это не всегда так.

    Дома из ячеистого бетона

    Если раньше малоэтажные дома строили чаще из кирпича, то сегодня на смену ему пришел современный ячеистый бетон. Из него делают пеноблоки и газоблоки, которые применяются для возведения стен дома. У этих материалов есть масса достоинств:

    • С использованием ячеистого бетона дом можно возвести в 3 раза быстрее, чем из кирпича. Более того себестоимость постройки будет намного ниже.
    • Такой материал не подвержен усадке, поэтому в доме из блоков можно сразу делать отделку и заселяться в него.
    • Пористый газоблок способствует естественной циркуляции воздуха в помещении, поэтому в доме формируется благоприятный микроклимат.
    • Высокие теплоизоляционные характеристики материала.
    • Под лёгкие пористые стены можно обустроить облегчённый фундамент, что позволит сэкономить при строительстве.
    • Гладкая ровная поверхность стен из газоблоков не нуждается в дополнительном выравнивании перед финишной отделкой.

    Минусы ячеистого бетона:

    • Высокая пористость материала приводит к его повышенной гигроскопичности, поэтому стены оставлять без отделки нельзя. После впитывания влаги теплоизоляционные свойства газобетона снижаются.
    • Ячеистый бетон имеет низкую прочность на скалывание, поэтому перед укладкой плит перекрытий, монтажом крыши нужно делать монолитный армопояс, а это влечёт за собой дополнительные расходы и затраты времени.

    Жильё из бруса

    Сегодня для возведения малоэтажных домов очень часто используют профилированный и клееный брус. При этом вы можете выбрать более дорогой и качественный клееный брус или не такие дорогие профилированные изделия камерной сушки.

    К плюсам домов из бруса стоит отнести такие моменты:

    1. Древесина обладает высокими теплоизоляционными характеристиками.
    2. Брус позволяет получить красивые стены, которые не нуждаются в финишной отделке.
    3. Вы можете использовать маломощный фундамент, ведь древесина – довольно лёгкий материал.
    4. Простая технология монтажа позволяет самостоятельно в кратчайшие сроки возвести коробку дома.
    5. Дом из бруса – это экологически чистое сооружение с благоприятным для человека микроклиматом внутри.
    6. Из бруса можно строить зимой.
    1. Древесина нуждается в обработке защитными составами.
    2. Усадка дома может длиться несколько месяцев.
    3. Некачественный материал может деформироваться и растрескиваться.


    Оцените статью
    Добавить комментарий